Por Roberto Irrazábal-roberto-irrazabal@uhora.com.py
La gran asimetría existente en el pago del impuesto inmobiliario se debe principalmente a la enorme distancia entre los valores fiscales y los valores de mercado de la tierra. La diferencia llega hasta 70 veces más entre el precio que establece el mercado, que se fija a la hora de vender, y el establecido por el Estado para tributar.
El impuesto inmobiliario se paga en base al 1 % del valor fiscal de la propiedad, esto es el valor de la tierra más el de la construcción en las zonas urbanas.
En el interior del país, las zonas establecidas como rurales solo tributan por el valor de la tierra y no así la construcción. Las asimetrías allí son aún más grandes y, según el propio director del Servicio Nacional de Catastro, José Tomás Villarejo, se llegó a observar una diferencia de hasta 175 veces más entre el valor fiscal y el de mercado.
LA TRABA. Los valores fiscales son establecidos por el Poder Ejecutivo anualmente, pero los mismos están atados al artículo 60 de la Ley 125/91.
El artículo exigió en su momento que se equiparen ambos valores (los fiscales con los de mercado) en un máximo de 5 años (ya pasaron 20), pero a renglón seguido pone la traba para que esto suceda.
El artículo impone que los aumentos anuales se realicen solo en base a la inflación; o sea, al índice de precios al consumidor (IPC), el cual es un indicador que expide el Banco Central del Paraguay.
Para peor, establece que este indicador nunca puede tomarse por encima del 15 %; esto terminó por sepultar cualquier posibilidad de equiparación de los valores mencionados, y sólo logró ampliar la brecha.
El mismo artículo es el que establece que las construcciones no pagarán impuestos en las zonas rurales del país, permitiendo que grandes mansiones se instalen en zonas donde no abonan un solo guaraní por sus edificaciones.
EJEMPLOS. En Asunción, esta gran diferencia en los valores de la tierra, así como también en la zonificación impositiva, hace que los barrios residenciales de alto poder adquisitivo paguen poco y, por el contrario, el deteriorado centro histórico tribute sumas altas, pese a que año a año se deprecia el microcentro. Por ejemplo, un terreno en el barrio Mburucuyá cuesta, según los precios que se ofertan en páginas de clasificados, más de G. 2.500.000 por metro cuadrado, mientras que en ese mismo barrio el valor fiscal es de G. 99.762 por metro cuadrado si está sobre una de las avenidas asfaltadas, y de G. 50.174 por metro cuadrado si está sobre empedrado.
La parte de Mburucuyá que está ubicada un poco más al norte incluso tributa con el valor fiscal más bajo, G. 65.791 por metro cuadrado sobre asfalto y G. 35.922 sobre empedrado, con lo que se llega a una diferencia de 70 veces menos que el valor comercial del terreno.
Sobre la avenida Primer Presidente, a tres cuadras de Julio Correa, un terreno de 615 metros cuadrados se está ofreciendo por USD 150.000, o sea, a casi de G. 1.200.000 el metro cuadrado, mientras que los valores fiscales en esa zona están entre G. 99.762 y G. 65.791, más de 17 veces menos.
En el barrio Carmelitas, donde los valores fiscales están G. 99.762 el metro cuadrado sobre asfalto, un terreno baldío de 745 metros cuadrados es ofrecido por USD 315.000. Esto es casi G. 2.000.000 el metro cuadrado, por lo que la diferencia es de casi 20 veces más que su valor fiscal.
En el barrio Seminario un terreno de 2.600 metros cuadrados es ofrecido por USD 1.500.000, esto es a G. 2.700.000 el metro cuadrado, cuando que su valor fiscal es G. 132.364 el metro cuadrado; es decir, 20 veces menos.
<h2>DIFERENCIA LLEGA A 175 VECES MENOS</h2>
En el interior del país la diferencia entre los valores fiscales de la tierra con los de mercado llega hasta 175 veces menos, en la zona de los sojales de Alto Paraná. En su libro, el exrepresentante del Banco Mundial, Peter Hansen, señaló las grandes diferencias en la zona de Caaguazú. Ricardo Rodríguez Silvero destacó un ejemplo: en algunas zonas se paga por impuesto G. 1.600 la hectárea por año, cuando que la misma hectárea vale USD 4.000 (al cambio, más de 16 millones de guaraníes) o más.
La mayoría de los barrios residenciales de alto nivel tienen calles empedradas, esto les abarata aún más el valor fiscal a la hora de tributar.